本案涉及租赁合同纠纷，核心问题是出租人是否有权因承租人违约而扣留承租人的财产。最高法院在本案中维持了上诉法院的判决，确认出租人在承租人违反租赁合同（包括未支付租金和相关费用）的情况下，有权扣留承租人的财产作为担保。但同时，法院也强调，即使合同允许，过高的违约金仍应予以调整，以符合公平原则。这一判决明确了租赁合同双方的权利义务，特别是出租人在承租人违约时的自力救济权，但同时也提醒出租人，行使权利时应合理适度，避免不当得利。

租赁期满搬离，欠款未清遭扣留？租赁合同纠纷中的权利与义务

PNTC学院与Time Realty公司签订了租赁合同，租赁期满后，PNTC学院在搬迁过程中因未结清租金和服务费用，被Time Realty公司扣留了部分财产。PNTC学院随后提起诉讼，要求返还被扣留的财产。案件的关键在于，Time Realty公司是否有权根据租赁合同的条款扣留PNTC学院的财产，以及双方的权利义务如何界定。案件历经地方法院和上诉法院的审理，最终上诉至最高法院。

本案涉及对租赁合同条款的解读和适用。租赁合同是双方当事人的法律，各方都应遵守。本案中，争议的焦点在于租赁合同中的违约条款，该条款允许出租人在承租人违反合同的情况下扣留承租人的财产。根据菲律宾民法典第1159条，源于合同的义务在缔约方之间具有法律效力，并且应该以诚信履行。因此，合同中的条款只要不违反法律、道德、善良风俗、公共秩序或公共政策，就应当被视为有效，并对双方产生约束力。菲律宾最高法院在以往的案例中也多次强调，合同的条款应当清晰明确，不得违反法律的强制性规定。

在本案中，Time Realty公司扣留PNTC学院财产的依据是租赁合同第23条，该条款明确规定，如果PNTC学院违反合同条款，包括未按时支付租金和其他费用，Time Realty公司有权扣留PNTC学院的财产作为担保。法院认为，PNTC学院承认存在未支付的款项，并违反了租赁合同的规定，因此，Time Realty公司有权根据合同条款扣留其财产。而且PNTC并未提交充分证据反驳这个说法，那么就应当依照合同执行。

本案中涉及的租赁合同第23条主要内容为：承租人如果违反合同条款，包括不按时支付租金，出租人有权不经法院诉讼，直接进入租赁场所收回财产，并可将承租人的设备、家具等物品置于出租人仓库保管，若承租人在一定期限内不结算欠款，出租人有权通过公证拍卖处置这些财产，并将所得款项用于清偿承租人的债务。

PNTC学院辩称，扣留财产可能导致不当得利。法院对此进行了分析，指出不当得利的成立需要满足两个条件：一方获得利益没有有效的依据或理由；该利益的获得是以另一方的损失或损害为代价的。在本案中，Time Realty公司扣留PNTC学院的财产是基于租赁合同的约定，是为了确保其债权得到实现，因此，不存在不当得利。另外关于未支付款项部分，最高法院支持上诉法院对租金、水电费以及修复费用的裁定。对于水电费欠款，法院裁定从Time Realty提出反诉之日起，按每年6%的利率计算利息。对于PNTC学院拖欠的租金，合同规定了每月3%的滞纳金。法院认为，尽管双方在合同中约定了相关条款，但公共道德和政策要求利率仍然是合理和公平的。

关于律师费，法院同样支持了Time Realty的诉求，并按照租赁合同中的约定，根据Time Realty提出的反诉金额，判决PNTC学院支付律师费10万比索。综合考虑了租赁合同的条款、双方当事人的行为以及相关法律规定后，法院作出了维持上诉法院判决的裁定。

FAQs

本案的主要争议点是什么？	本案的主要争议点是，在租赁合同纠纷中，出租人是否有权因承租人违约而扣留承租人的财产，以及双方的权利义务如何界定。
什么是“不当得利”？本案中是否存在不当得利？	“不当得利”是指一方获得利益没有有效的依据或理由，该利益的获得是以另一方的损失或损害为代价的。本案中，法院认为Time Realty公司扣留PNTC学院的财产是基于租赁合同的约定，是为了确保其债权得到实现，因此不存在不当得利。
PNTC学院为何被判决支付律师费？依据是什么？	PNTC学院被判决支付律师费是基于租赁合同中的约定，该合同规定如果Time Realty公司因PNTC学院的违约行为而寻求法律救济，PNTC学院应承担律师费。
租赁合同在双方当事人之间具有什么效力？	租赁合同在双方当事人之间具有法律效力，双方都应遵守。合同中的条款只要不违反法律、道德、善良风俗、公共秩序或公共政策，就应当被视为有效，并对双方产生约束力。
如果租赁合同中的违约金过高，法院会如何处理？	即使租赁合同中约定了违约金，如果法院认为违约金过高，不符合公平原则，法院有权对违约金进行调整。
本案判决对租赁双方有什么启示？	本案判决提醒租赁双方，签订租赁合同时应仔细阅读合同条款，明确各自的权利义务。承租人应按时支付租金和其他费用，避免违约；出租人在行使权利时应合理适度，避免不当得利。
本案中，Time Realty公司是如何行使权利的？	Time Realty公司根据租赁合同中的违约条款，在PNTC学院未结清租金和服务费用的情况下，扣留了PNTC学院的部分财产，作为其债权的担保。
法院最终如何裁定水电费的利息计算？	对于PNTC学院拖欠的水电费，法院裁定从Time Realty提出反诉之日起，按每年6%的利率计算利息。

本案的判决强调了合同自由的原则，即当事人有权在不违反法律强制性规定的前提下，自由约定合同条款。同时也强调了公平原则的重要性，即在合同的履行过程中，各方都应以诚信的态度行事，避免损害对方的利益。关于执行阶段，财产的价值评估和折旧问题将进一步得到解决。法律对租赁关系中出租人和承租人的权利和义务都有明确的规定，为确保租赁关系的健康发展，当事人应当知法、懂法、守法，依法维护自身的合法权益。

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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: PNTC COLLEGES, INC. VS. TIME REALTY, INC., G.R. No. 219698, September 27, 2021