菲律宾最高法院最近的判决明确指出，未履行必要身份验证的房地产销售行为，其有效性面临质疑。这一判决强调了根据适用法律法规确保交易适当公证的重要性。最高法院认为，如果未确定当事人的身份，则房地产的销售契约不能被认为是完全合法的。这意味着没有买卖双方完全同意的合同不成立，该销售无效。因此，即使有销售契约存在，但有相反的证据表明没有取得同意或一致意见，那么买卖合同依然不成立。这起案件说明了进行全面法律合规以及根据菲律宾法律对所有房地产交易进行适当记录的重要性。
身份不明的契约：当房地产交易与合规相悖时
本案源于巴勃罗·乌伊（Pablo Uy）与其姑姑胡莉塔·乌伊-雷纳莱斯（Julita Uy-Renales）的继承人之间，对于位于萨马省卡特巴洛甘的土地（第43号地块）及其地上建筑物的所有权争议。争议的焦点是 1990 年 4 月 11 日签署的“绝对销售契约”，其中欧弗罗尼亚·拉布瑙（Eufronia Labnao）据称将该土地出售给了胡莉塔的继承人。巴勃罗·乌伊声称该契约是伪造的，因为菲律宾国家警察犯罪实验室发现拉布瑙的签名是伪造的。乌伊在卡特巴洛甘地区审判法院提起诉讼，要求宣告销售契约无效，返还土地，并索赔损失。乌伊声称，作为拉布瑙的在世后代，他有权获得争议土地和建筑物的一半份额。
对此，雷纳莱斯的继承人辩称，他们从祖母拉布瑙处购买了争议土地，并依据该销售契约，坚持认为自己对该土地的所有权是绝对的。他们进一步认为，他们对争议土地上建筑物的索赔具有合法性，因为他们母亲朱丽塔在 1976 年去世前建造了该建筑物，作为朱丽塔的在世继承人，他们通过法律运作获得了对争议建筑物的所有权。地区审判法院最初支持雷纳莱斯的继承人，但乌伊随即上诉到上诉法院。上诉法院维持了地区审判法院的判决，指出经过公证的销售契约具有法律推定有效性。因此，乌伊向菲律宾最高法院提起了请愿，声称存在导致上诉法院推翻该判决的法律错误。
最高法院开始审查此案，并将中心问题归结为拉布瑙是否与雷纳莱斯后人签订了销售合同，将争议土地的所有权转让给后者。法院指出，在签订争议的销售契约时，适用的公证法要求每一份经公证人认证的合同、契约或其他文件均应证明该文件的各方提交了其适当的居留证明或免交居留税。这意味着公证人有义务核实合同当事人的身份，以防止发生任何欺诈或冒名顶替行为。在本案中，公证员何塞·门迪奥拉律师承认，他没有要求拉布瑙提供任何身份证明，而是简单地询问她是否是签署文件的人。
由于存在这些疏忽，最高法院认为该销售契约未获得适当的公证，因此也无法推断出该契约的执行具有规律性。值得注意的是，一份文件是否经公证并不是其有效性的唯一决定因素。根据《民法典》第 1458 条，**销售是指合同当事人之一（即卖方）有义务转让所有权并交付确定物，另一方（即买方）有义务以金钱或等值物支付一定价款的合同。**因此，销售合同的基本要素是：同意、标的和以金钱或等值物计算的价格。如果缺少任何一项基本要素，则表示销售合同没有成立。
最高法院澄清说，即使一份文件声称是一份销售合同，但如果有强有力的反证表明缺少同意或双方未达成一致，那么销售合同则无法成立。**合同有效成立需要双方合意。**此外，雷纳莱斯后人出示的书面证据并没有进一步证明双方达成了买卖争议土地的合同，而雷纳莱斯后人提出的唯一证据是杰西卡（Jessica）的证词。经法院评估，杰西卡的证词证明，各继承人从未同意签订任何销售合同，彻底否定了绝对销售契约的内容。杰西卡甚至坦言，各继承人并未参与绝对销售契约的起草工作，各兄弟姐妹都对拉布瑙在 1990 年 5 月给他们提供的这份文件感到惊讶（也就是在据称签订绝对销售契约一个月后），这实际上是他们第一次看到这份文件。因此，最高法院推断说，本案中没有任何有效的销售合同。
尽管争议土地已经转让给雷纳莱斯的后人，但该份绝对销售契约也不能被认为是有效的赠与。**根据《民法典》第 749 条，为使不动产的赠与被视为有效，赠与必须以公共文件形式作出，**并在文件中具体说明捐赠的财产以及受赠人必须满足的费用的价值。但最高法院强调指出，根据上述解释，该销售契约从未经过适当的公证，这意味着相关转让不具备有效赠与的要求。法院最终认为，争议土地的所有权应当归乌伊和雷纳莱斯后人共同所有，因为他们是拉布瑙的无遗嘱继承人，双方可以选择通过司法或非司法途径对共同拥有的财产进行分割。简而言之，本案强调了进行适当公证以及确保销售合同真实性的重要性。
常见问题解答
| 本案中的关键问题是什么？ | 本案的关键问题在于 1990 年 4 月 11 日的绝对销售契约是否是有效的销售或赠与合同。最高法院裁定合同不成立，各继承人也未达成一致。 |
| 为什么绝对销售契约被认为是无效的？ | 绝对销售契约被认为是无效的，因为公证人没有按照当时有效的公证法核实拉布瑙的身份，没有适当的公证导致法院质疑其有效性。此外，证据表明雷纳莱斯后人对买卖表示同意。 |
| 法院如何对拉布瑙据称出售土地一事进行裁决？ | 法院裁定拉布瑙出售土地的行为无效，指出各方不存在有效的销售合同或不动产赠与。由于不存在法律转让，争议土地被认为是拉布瑙的在世继承人的共同财产。 |
| 最高法院对本案的决定性因素是什么？ | 最高法院的决定性因素包括公证员未能遵守识别要求、雷纳莱斯后人的证词表明从未签订买卖协议，以及缺乏进一步证明存在有效合同的文件证据。 |
| 对销售合同有效公证的要求有哪些？ | 为了使销售合同获得有效公证，公证人必须确认合同当事人的身份，确保交易是自愿和知情的，并将相关文件正确记录在案，这些步骤能够有助于维护协议的完整性和可执行性。 |
| 什么是无遗嘱继承，它在本案中起着什么作用？ | 无遗嘱继承是指在没有有效遗嘱的情况下，财产和资产由死者传给其继承人的法律程序，在本案中，争议土地和建筑物按照无遗嘱继承法转移给乌伊和雷纳莱斯的后人，因为法院发现销售合同不成立，捐赠无效。 |
| 什么是以公共文件的形式进行的有效捐赠的要求？ | 为了有效捐赠，根据菲律宾法律，不动产捐赠必须以公共文件的形式进行，公共文件必须具体说明捐赠的财产，明确价值以及受赠人的所有条件。还要求受赠人正式接受捐赠，捐赠人和受赠人应当遵守相关的法律程序。 |
| 雷纳莱斯后人在没有参与起草绝对销售契约的情况下持有该文件的结果是什么？ | 雷纳莱斯后人声称在没有参与起草绝对销售契约的情况下，持有了该文件，这一点说明买卖合同无效，也表明在执行绝对销售契约时缺乏真正的双方同意。 |
| 在乌伊和雷纳莱斯的后人共同拥有争议土地和建筑物的情况下，有哪些选择？ | 在乌伊和雷纳莱斯的后人共同拥有争议土地和建筑物的情况下，双方可以商定私下协议出售，或者提起分割诉讼以司法分割房产。 |
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