本案涉及合同撤销和送达的有效性。最高法院裁定，即使初始的替代送达存在缺陷，如果被告随后采取行动（如提交撤销缺席判决的动议并附上答辩），则该行为构成自愿服从法院管辖。然而，即使法院获得了管辖权，原告也必须严格遵守法律规定的撤销合同的程序，包括退还买方现金退还价值。这意味着即使被告后来接受法院管辖，原告的违规行为也可能导致合同撤销无效，确保买方的权益受到保护。

土地销售合同争议：未履行现金退还价值的撤销是否有效？

本案源于Planters Development Bank（PDB）与Julie Chandumal之间的一起合同纠纷。最初，PDB试图撤销与Chandumal签订的土地销售合同，但最高法院认为，尽管最初的替代送达存在缺陷，Chandumal随后自愿服从法院管辖。然而，最高法院指出，PDB未能按照《不动产分期付款买方保护法》（又称“马赛达法”，RA 6552）的规定，向Chandumal全额支付现金退还价值。本案的核心问题在于，即使法院对被告取得了管辖权，原告未能按照法律规定履行撤销合同的义务，是否会影响合同撤销的有效性。因此，最高法院在本案中深入探讨了替代送达、自愿管辖以及RA 6552在合同撤销中的适用。

根据菲律宾的诉讼规则，取得对被告的管辖权通常需要通过送达传票，或者通过被告自愿出庭并服从法院管辖来实现。在人身诉讼中，如果被告在菲律宾，则应首先尝试直接送达传票。如果无法在合理时间内进行直接送达，则可以进行替代送达。替代送达的有效性取决于是否严格遵守规则，包括证明无法进行直接送达，并在送达回执中详细说明尝试送达的情况。

本案中，最高法院认同上诉法院的观点，认为最初的替代送达无效，因为送达回执未能充分说明送达人员为进行直接送达所做的努力。送达人员仅仅说明被告不在家是不够的，必须详细说明如何尝试联系被告。然而，最高法院认为，尽管最初的送达存在缺陷，但当Chandumal提交撤销缺席判决的紧急动议并附上答辩时，她已经自愿服从法院管辖。根据诉讼规则第14条第20款的规定，被告在诉讼中自愿出庭等同于送达传票。

提交承认法院管辖权的辩护请求通常被视为自愿服从管辖，即使没有有效的送达传票。最高法院指出，Chandumal的动议并未明确主张法院缺乏管辖权，而是实质性地辩称PDB未能按照RA 6552的要求支付现金退还价值。最高法院强调，PDB主张通过公证行为撤销合同，这受到了RA 6552的规制。根据RA 6552第3(b)条的规定：

如果合同被取消，卖方应向买方退还相当于已支付款项50%的现金退还价值；分期付款超过五年后，每年额外增加5%，但不得超过已支付款项的90%。只有在买方收到取消通知或通过公证行为要求撤销合同30天后，并在全额支付现金退还价值给买方后，才能实际取消合同。

因此，RA 6552要求卖方在撤销合同前必须向买方退还现金退还价值。在本案中，PDB承认未能向Chandumal全额支付现金退还价值。虽然PDB声称曾试图支付但Chandumal“无法联系”，但这并不能成为不履行义务的理由。最高法院认为，通知取消和全额支付现金退还价值是合同撤销有效的必要条件，缺一不可。由于PDB未能遵守这一规定，因此合同撤销无效。

综合上述，最高法院认定，即使Chandumal自愿服从法院管辖，但PDB未能按照RA 6552的规定履行义务，导致合同撤销无效。法院没有将案件发回上诉法院，而是直接解决了实质性问题，以避免进一步拖延。最终，最高法院推翻了地区审判法院的判决，驳回了PDB的诉讼请求，明确了在不动产销售合同中，卖方必须严格遵守法律规定的程序才能有效撤销合同，从而保障买方的合法权益。

常见问题 (FAQs)

本案的关键问题是什么？	本案的关键问题是，即使替代送达存在缺陷，被告后来是否通过采取法律行动自愿服从了法院的管辖，以及在不动产分期付款销售中，原告未履行全额现金退还价值义务是否会导致合同撤销无效。
什么是替代送达？	替代送达是指在无法直接向被告送达传票时，将传票留在被告住所或办公地点，交给具有适当年龄和判断力的人员。菲律宾诉讼规则对其有严格的规定，以确保被告能收到通知。
自愿服从管辖的含义是什么？	自愿服从管辖意味着被告采取了某种行动，表明其承认法院的权力，并放弃了对管辖权提出异议的权利。这通常包括提交承认法院管辖权的动议或答辩。
什么是《不动产分期付款买方保护法》（RA 6552）？	RA 6552是一项保护不动产分期付款购买者权益的法律，该法规定了卖方在取消合同前必须履行的义务，包括向买方退还一定比例的已付款项。
根据RA 6552，卖方在撤销合同前需要做什么？	根据RA 6552，卖方在撤销合同前必须向买方发送取消通知，并全额支付现金退还价值，该金额根据买方已支付的款项比例计算。
本案中PDB未能履行哪些义务？	PDB未能向Chandumal全额支付现金退还价值，这是RA 6552规定的撤销合同的必要条件。即使PDB声称曾试图支付，未能全额支付仍然导致撤销无效。
本案的判决对类似合同纠纷有什么影响？	本案强调了卖方在撤销不动产销售合同前，必须严格遵守法律规定的程序，特别是全额支付现金退还价值。否则，即使法院对被告取得了管辖权，撤销也可能无效。
如果我认为我的合同被不公正地撤销，我应该怎么办？	如果您的合同被不公正地撤销，您应该立即咨询律师，评估您的情况，并采取适当的法律行动保护您的权益。

总而言之，本案强调了送达有效性和遵守RA 6552等相关法律的重要性。即使被告自愿服从法院管辖，原告未能履行其法律义务仍可能导致其诉讼请求被驳回。这一裁决进一步巩固了对不动产购买者的保护，并强调了对法律规定的严格遵守，以确保公平和公正。

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免责声明：本分析仅供参考，不构成法律建议。如需针对您的情况的法律指导，请咨询合格的律师。
来源：Planters Development Bank v. Julie Chandumal, G.R. No. 195619, 2012年9月5日