本案确立了一项关键原则：仅仅接受租金并不一定在业主和房产居住者之间建立合法的租赁关系。这一裁决澄清了业主在房产拍卖或所有权转移后，即使接受了租金，其权利和义务的范围。关键在于，租赁合同的成立需要双方明确的同意和意愿，而仅仅是接受租金这一行为，并不足以推定存在这样的合意。这意味着业主可以通过合法的驱逐程序，收回被占用的房产，而不受长期租赁关系的阻碍。因此，本案对于理解菲律宾的租赁法以及业主在收回房产时的权利具有重要意义。

业主收回房产之路：租金接受与租赁关系辨析

本案源于一宗复杂的土地纠纷。多洛雷斯·索里亚诺等人（以下简称“索里亚诺家族”）的房产因债务被拍卖，由莱昂纳多·雷耶斯购得。之后，雷耶斯要求房产上的租户，包括埃尔·西德·帕古拉延等人（以下简称“帕古拉延等人”），向其支付租金。帕古拉延等人声称，他们已与雷耶斯建立了租赁关系，因此受到租赁法的保护，不能轻易被驱逐。然而，雷耶斯否认存在任何租赁协议，并寻求通过法院命令驱逐帕古拉延等人。本案的核心问题在于：雷耶斯接受帕古拉延等人支付的租金是否构成了一种默示的租赁协议，从而阻止了雷耶斯通过简易程序收回房产？

法院深入分析了租赁合同的本质。租赁合同是一种双方合意的合同，它需要双方在租赁标的物、租金和租赁期限上达成一致。双方必须明确表示愿意建立租赁关系。仅仅一方支付租金，另一方接受租金的行为，并不足以证明双方达成了租赁协议。本案中，帕古拉延等人未能提供任何证据表明雷耶斯明确同意与他们建立租赁关系。事实上，雷耶斯作为房产的合法所有者，有权收取租金，这并不意味着他放弃了其所有权或同意建立租赁关系。

根据旧《菲律宾民事诉讼规则》第39条第34款规定，雷耶斯作为执行拍卖的购买者，有权收取租金，如果购买的房产被租户占用。此外，作为赎回期满后房产的所有者，他有权获得房产的收益。

最高法院认为，帕古拉延等人始终是索里亚诺家族的租户，他们对房产的占有是基于与索里亚诺家族的租赁关系。由于索里亚诺家族失去了对房产的所有权，帕古拉延等人的租赁权也随之终止。雷耶斯有权通过执行令和驱逐令收回房产，而无需提起新的诉讼。帕古拉延等人提出的其他论点，如适用《城市发展和住房法》，由于他们在上诉时才首次提出，因此不予考虑。此案清晰地阐明了所有权转移后，原租户与新业主之间的权利义务关系。即使新业主接受租金，如果缺乏明确的租赁意愿，也不能自动创建新的租赁合同。

本案的判决，对菲律宾的房产租赁关系具有重要的指导意义。它提醒所有业主和租户，明确租赁合同的内容和意愿至关重要。在没有明确协议的情况下，单方面的租金支付和接受并不足以建立合法的租赁关系，这也为业主在收回房产时提供了法律依据。

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Source: EL CID PAGURAYAN v. DOLORES SORIANO-CARANGUIAN, G.R. No. 154577, July 23, 2008