最高法院在本案中裁定，即使土地购买者已全额支付了土地款项，如果其违反了协议中关于亲自耕种土地的条款，则该协议仍可能被取消。这意味着，即使您已经支付了全部款项，如果您没有亲自耕种土地，政府仍然可以取消您的购买协议。这对那些希望购买土地但由于某些原因无法亲自耕种土地的人来说，是一个重要的警示。

未履行的承诺：即使付款完成，土地协议仍可被撤销？

本案涉及一块位于菲律宾迪纳鲁皮汉（Dinalupihan）的农业用地，原告的先人帕雷德斯·雷耶斯（Paredes Reyes）自 1947 年起耕种该土地，但因 1959 年的一场事故导致身体残疾。此后，他允许他人耕种，并与土地管理署（LTA）签订了土地购买协议。雷耶斯于 1971 年全额支付了土地款项，但土地管理署并未签发销售契约。后来，被告埃梅伦西亚纳·桑巴特（Emerenciana Sambat）申请购买该土地，引发了所有权争议。本案的核心问题是，在已全额付款的情况下，雷耶斯是否因未能亲自耕种土地而丧失了购买权？

土地管理署和后来的土地改革部（DAR）认为，雷耶斯违反了协议中关于亲自耕种土地的条款，因此取消了购买协议。高等法院也支持了这一决定。理由是雷耶斯在 1971 年曾要求当时实际耕种者交出土地，表明他已经康复，不再符合不亲自耕种的例外情况。然而，最高法院对此持有不同意见。

最高法院认为，雷耶斯要求交出土地的信函并不足以剥夺他自 1947 年以来作为耕种者的权利。因为桑巴特无视他的要求，并且雷耶斯随后通过在 1971 年全额支付土地款项来维护了自己的权利。土地改革部在收到全部款项后签发了正式收据，没有保留所有权，这意味着所有权已转移给雷耶斯。此外，雷耶斯与桑巴特之间的农业租赁合同也是在土地改革部的协助下注册的。最高法院强调，土地改革部忽视了 1971 年第 1 号 LA 通知的另一部分内容，该通知明确授权在政府未能签发销售契约的情况下签订租赁合同。

最高法院还指出，雷耶斯和桑巴特之间的租赁合同受到共和国法案第 3844 号（RA 3844）及其修正案的管辖，该法案规定了租户的保有权保障。这意味着，除非有法律规定的理由，否则不能驱逐租户。同时租户有优先购买权和赎回权。但本案的特殊之处在于雷耶斯早已按照 1960 年与 LTA 签订的销售协议于 1971 年全额支付了土地款项。因此，桑巴特无法行使购买权和主张优先购买权。虽然埃梅伦西亚纳·桑巴特作为农业承租人不能因上述未亲自占用和/或耕种的要求为由，主张购买土地的优先权，但共和国法案 3844 和共和国法案 6389 规定了租户的保有权。

最终，最高法院推翻了高等法院的判决，并责令土地改革部向原告签发销售契约及其他必要文件。最高法院认为，在雷耶斯已全额支付土地款项的情况下，土地改革部无权取消购买协议。

常见问题解答

本案的判决对土地所有权和土地改革具有重要的影响。它强调了合同义务的重要性，即使已经全额付款，违反合同条款仍可能导致不利后果。 对于寻求投资菲律宾房地产的外国投资者而言，这一裁决凸显了在签署任何协议之前，进行彻底的尽职调查和理解所有合同义务的重要性。务必寻求法律顾问，以确保充分了解自身的权利和责任。

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Source: SPS. CONRADO TUAZON VS. HON. ERNESTO GARILAO, G.R. No. 143673, August 10, 2001