最高法院裁定，由于未就标的物达成有效的价格协议，土地买卖合同无效。然而，该判决也明确了禁止反言原则，即当事人不能推翻自己之前的行为和陈述，从而损害依赖这些行为的善意第三方的权益。因此，虽然最初的销售无效，但那些依赖卖方保证购买土地的人的权利得到了保护。法院责令土地最初受让人的继承人将从后续购买者那里收到的款项转交给原告。该判决强调了在土地交易中明确协议的重要性，以及禁止反言原则对保护善意购买者的作用。

无价格，无交易：当缺乏明确对价时，销售协议如何瓦解

本案围绕着一宗位于卡坦端内斯省维拉克市的3,000平方米的土地展开，土地所有权人为特里。最初，安赫莱斯·巴尔加斯将土地出售给特里，但后来双方又签订了撤销协议，声称最初的销售存在错误。巴尔加斯的继承人阿格尼斯·吉松质疑这些交易的有效性，特别是考虑到没有为该土地支付任何对价。法律问题在于，在缺乏明确议定价格的情况下，法院应如何处理后续的销售交易，以及最初的所有者是否可以推翻他们的保证，从而影响到依赖这些保证的第三方？

根据《民法》第1458条的规定，销售合同是指“一方当事人有义务转让某一特定物品的所有权并交付该物品，另一方当事人有义务以金钱或等价物支付一定价格”的交易。完善的销售合同的要素如下：（1）双方当事人达成一致或同意转让所有权以换取价格；（2）合同的特定标的物或标的；以及（3）作为销售对价的金钱或等价物的确定价格。缺少任何这些要素都会导致合同无效。本案的关键问题在于双方是否就“确定价格”达成一致。虽然撤销协议和分割协议中没有提及购买价格，但各方对价格的支付存在争议。

受访者认为，该地块已支付两次对价——在签订原始绝对出售契约时支付了5,557.60比索，在签订撤销协议时支付了3,000比索。另一方面，请愿人认为撤销协议中没有说明对价，因为双方同意在单独的文件中确定房产的价格。她进一步声称，已达成协议，以当时的市场价格将该房产出售给特里。但高等法院认为，没有证据表明当事人就该财产的“确定价格”达成任何协议。特里未能出示任何付款证据，他的说法站不住脚。此外，高等法院发现特里的证词存在重大不一致之处；他在答辩中没有提及对价的支付，声称绝对出售契据是由巴尔加斯签署的，目的是将土地归还给作为财产真正所有者继承人的他。

事实上，特里承认，同意撤销只是因为他和巴尔加斯一家关系密切，并且为了避免诉讼。因此，高等法院得出结论认为，当事人从未就该财产的货币对价金额达成任何协议。由于缺乏对价格的共识，因此未能完成销售。法律要求必须就“确定价格”达成明确协议，否则双方当事人之间就不会真正达成共识。没有证据表明双方在销售对价问题上达成了一致意见，因此高等法院被迫宣布该交易无效。

法院确认，由于未经授权的销售，通常会导致随后的交易失效。但对于萨米恩托和阿尔贝托的权利，高等法院援引了禁止反言原则，以维护萨米恩托和阿尔贝托的权益。通过签署分割协议，请愿人明确承认特里对分配给他的部分财产拥有绝对所有者的权利，没有任何保留。申请人承认特里拥有该地块的所有权，并深知她的声明可能会影响第三方。萨米恩托和阿尔贝托依赖分割协议，且不知晓请愿人与特里之间交易的真实情况。

因此，禁止允许吉松现在采取相反的立场，这会对受访者造成不正当的伤害和偏见。根据公平原则，高等法院裁定吉松不得主张其相对于萨米恩托和阿尔贝托的财产权。因此，高等法院确认卡加延上诉法院在此问题上的裁决是合理的。高等法院也指出，根据不当得利的公平原则，特里的继承人应将特里从萨米恩托和阿尔贝托那里收到的地块销售款汇给请愿人，以防止不正当的得利。该判决旨在通过承认在第三方依赖先前所有者的保证的案例中禁止反言原则的力量来平衡各方的公平。

常见问题

本案的关键问题是什么？	本案的关键问题是，在缺少明确的购买价格协议的情况下，转让房地产的撤销协议和分割协议是否有效。
什么是禁止反言？	禁止反言是一项法律原则，禁止一方当事人否认其先前的行为或陈述，尤其是当另一方当事人已出于善意地依赖这些行为或陈述时。
高等法院是如何适用禁止反言原则的？	高等法院对萨米恩托和阿尔贝托适用禁止反言原则，因为他们依赖于吉松在分割协议中做出的保证，而以良好的信任购买了该土地。
在销售合同中，对价为什么重要？	对价是销售合同的必要组成部分。销售价格必须明确且相互同意，以确保销售协议具有法律效力。
对于因违宪销售而受到影响的第三方，会发生什么情况？	通常，违宪销售会使所有后续销售无效。但是，如果第三方购买者依赖了卖方的保证，那么可能适用禁止反言原则来保护第三方购买者的权利。
法院命令洛雷诺·特里的继承人做什么？	高等法院命令洛雷诺·特里的继承人腾出土地，将对其的和平占有交还给吉松。此外，他们必须将他们的前辈洛雷诺·特里从阿尔贝托和萨米恩托那里收到的2,000比索和10,000比索款项汇给阿格尼斯·吉松。
《菲律宾民法》第1458条规定了什么？	《菲律宾民法》第1458条界定了销售合同。具体来说，一方当事人有义务转让某一特定物品的所有权并交付该物品，另一方当事人有义务以金钱或等价物支付一定价格。
不当得利的原则如何适用于本案？	法院指示洛雷诺·特里的继承人根据不当得利的公平原则将房地产销售所得支付给阿格尼斯·吉松。本案涉及不正当地保留他人的利益并因此使原告蒙受损失。

该判决表明了保证对合同关系的影响，尤其是在房地产交易中。此外，该案强调了对产权的保证不应为了方便交易而做出的教训。该案例对各方（特别是房地产交易中的各方）具有借鉴意义，以确保完全了解并仔细考虑自己的立场，包括在分割协议中提供保证时的立场。

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