本案确立了一项重要原则：只有不动产的所有者或根据真实权利可以耕种或使用该不动产的人，才有权要求通行权地役权。这意味着，如果某人尚未证明其对某块土地的所有权，则不能强迫邻近土地的所有者允许其通过该土地到达公共道路。这一裁决强调了清晰的不动产所有权在主张地役权中的重要性，从而影响了土地使用和不动产法。
通行权的挑战：未决所有权争议如何影响土地利用？
此案源于 Liwayway Andres、Ronnie Andres 和 Pablo B. Francisco（以下简称“Andres”）向 Sta. Lucia Realty & Development, Incorporated（以下简称“Sta. Lucia”） 提起诉讼，要求在 Rizal 省 Binangonan 的 Sta. Lucia 地产上开辟一条 50 平方米的通行权地役权。Andres 声称，他们是位于 Sta. Lucia 地产附近的未注册农业用地的共同所有者和长期占有者。由于 Sta. Lucia 在其地产周围建造了围墙，导致 Andres 无法从他们的土地到达公共道路 Col. Guido Street，因此他们要求在 Sta. Lucia 地产上开辟一条通行权地役权。然而，Sta. Lucia 对 Andres 的所有权主张提出异议，认为 Andres 未能在诉讼中充分证明其满足通行权地役权的必要条件。本案的核心问题是，在 Andres 无法证明其对相关土地的所有权的情况下，他们是否有权要求通行权地役权。
在审判期间，双方都提供了证据来支持各自的主张。Andres 提供了 Pablo Francisco 的证词，他声称自己从 Carlos Andres（Liwayway Andres 的丈夫，Ronnie Andres 和 Liza Andres 的父亲）那里购买了该土地的一部分。他们还提交了 Pag-asa 村村长出具的证明，以证明他们对该土地的占有。然而，他们承认该土地尚未根据《土地登记法》进行登记，因为他们未能获得该土地的税务申报单。另一方面，Sta. Lucia 提出了 Binangonan 市政评估员 Virgilio Flordeliza 的证词，他证实该土地已被 Juan Diaz 及其后来的 Blancos 声明用于税务目的，这阻碍了 Andres 获得税务申报单的尝试。
Rizal 地区审判法院 (RTC) 裁定支持 Andres，理由是 Sta. Lucia 默认承认了 Andres 对该土地的长期占有。RTC 推断，根据《民法典》第 1137 条，Andres 通过非常时效获得了该土地的所有权，因此有权根据第 649 条要求通行权地役权。然而，上诉法院 (CA) 推翻了 RTC 的裁决，理由是 Andres 未能充分证明其对该土地的所有权和占有权，并且 Sta. Lucia 实际上否认了 Andres 的长期占有权主张。最高法院最终站在了上诉法院一边。
最高法院维持上诉法院的裁决，强调根据《民法典》第 649 条，只有不动产的所有者或根据真实权利可以耕种或使用该不动产的人，才有权要求通行权地役权。法院认为，Andres 未能证明他们对被认为是需役地的标的财产的所有权。Andres 辩称，他们已通过普通取得时效获得该土地的所有权，理由是 Carlos Andres 于 1998 年正式向 DENR 登记了他的所有权主张并试图申报该土地用于税务目的。然而，法院指出，Andres 首次在上诉中提出了普通取得时效的主张，这在诉讼中是不允许的。
即便 Andres 及时提出此论点，其论点以及关于非常取得时效的论点也会失败。法院澄清说，根据《马里奥·马拉巴南继承人诉菲律宾共和国案》，只有被分类或宣布不再用于公共用途或发展国家财富的公共土地，或者从公共领域的范围中移除并被视为转变为国家所有或私人所有土地的土地，才能通过《民法典》下的任何获得所有权的方式进行转让或处置。由于 Andres 未能证明该土地已被转换为私人所有，因此他们基于时效的所有权主张必然会崩溃。反之，由于缺乏人格，他们无法向 Sta. Lucia 要求通行权地役权。
| 本案的关键问题是什么？ | 本案的关键问题是，主张通过时效获得所有权但不拥有土地所有权的个人是否有权要求通行权地役权。 |
| 《民法典》第 649 条说了什么？ | 《民法典》第 649 条规定，不动产的所有者或根据真实权利可以耕种或使用该不动产的任何人，有权要求通过邻近地产的通行权地役权。 |
| 什么是取得时效？ | 取得时效是指通过特定时期内对某物的不间断占有获得所有权的过程。存在两种模式：普通和非常时效，具有不同的要求和持续时间。 |
| 普通取得时效和非常取得时效之间有什么区别？ | 普通取得时效需要在 10 年内以善意和公正的所有权进行占有，而非常取得时效需要在 30 年内不间断地不利占有，无需所有权或善意。 |
| 法院为何裁定 Andres 没有资格获得通行权地役权？ | 法院裁定 Andres 没有资格获得通行权地役权，因为他们未能证明自己对被认为是需役地的标的财产的所有权。 |
| 最高法院在本案中的裁决是什么？ | 最高法院驳回了 Andres 的诉讼，确认了上诉法院的裁决，驳回了 RTC 对授予通行权地役权的裁决。 |
| 本案对不动产法有何影响？ | 本案强调了清晰的不动产所有权在主张地役权中的重要性，影响了土地使用，巩固了必须满足严格的所有权证明要求才能获得通行权的原则。 |
| Andres 能否对最初被称为公共土地的土地主张取得时效？ | Andres 不能证明争议土地已通过法律或总统公告宣布不再保留用于公共服务或国家财富的开发，或者该财产已转换为国家财产，因此其无法对其提出所有权主张。 |
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Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: LIWAYWAY ANDRES, RONNIE ANDRES, AND PABLO B. FRANCISCO, PETITIONERS, VS. STA. LUCIA REALTY & DEVELOPMENT, INCORPORATED, RESPONDENT., G.R. No. 201405, August 24, 2015
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